Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in eine geringere Anzahl an Immobilien wie Hotels, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser oder Einkaufszentren.

Zentrale Besonderheit ist, dass nach Beginn der Betriebsphase keine weitere Investition mehr möglich ist. Ebenso ist ein Ausstieg per Grundidee nicht möglich.

Geschlossene Immobilienfonds in der Praxis

Geschlossene Immobilienfonds weisen einige Besonderheiten auf, weshalb eine genaue Kenntnis der Konditionen und rechtlicher Aspekte wichtig ist. Da nach Abschluss des Vertrages vom grundsätzlichen Wesen her bis zum Laufzeitende kein einfacher Ausstieg möglich ist, sollte eine gründliche Vorbereitung auf die Investition erfolgen.

Die Besonderheit eines geschlossenen Fonds ist, dass dieser – im Gegensatz zum offenen Investmentfonds – nicht an der Börse gehandelt wird. Während der initialen Platzierungsphase sind die Anleger in der Lage in den Fonds zu investieren.

Normalerweise ist das Geschäft über eine feste Laufzeit festgelegt. Somit ist das angelegte Kapitel für den konkreten Zeitraum gebunden.

  • Die rechtliche Grundlage stellt in der Bundesrepublik das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) dar.

Der grundsätzliche Ablauf lässt sich in folgende Schritte gliedern:

  1. Erstellung des Geschäftsmodells und Gründung der Gesellschaft.
  2. Die feststehende benötigte Kapitalsumme wird angeworben. Dann wird der Fonds geschlossen.
  3. Während Betriebsphase agiert die Gesellschaft gemäß der vertraglichen Vereinbarung.
  4. Am Laufzeitende wird der geschlossene Fonds aufgelöst.

Welches Risiko haben geschlossene Immobilienfonds?

Als Anleger wird man zum Miteigentümer an der entsprechenden Immobilie beziehungsweise der Anzahl an Immobilien. Das Prinzip „Besitz verpflichtet“ gilt entsprechend auch hier. Eine Immobile könnte beispielsweise unerwartet aufwendigen Sanierungsarbeiten unterliegen.

Da die Rendite meistens über Vermietungen zustande kommt, ist eine planmäßige Auslastung essenziell. Außerdem muss natürlich erwähnt werden, dass es sich bei dem Geschäft um eine Fondsbeteiligung handelt, bei der grundsätzlich ein Totalverlust möglich ist.

Geschlossene Immobilienfonds und der Zweitmarkt

Ein Ausstieg, aus dem einem solch laufenden Vertrag ist nur per Umweg möglich, indem die eigenen Anteile am Fonds auf dem Zweitmarkt verkauft werden. Der entscheidende Punkt wäre es einen Käufer zu finden, der an die eigene Stelle tritt. Bei einem planmäßig oder überplanmäßig gut laufenden Fonds, ist dieser Vorgang durchaus realistisch.

Läuft ein Fonds aber schlechter als ursprünglich prognostiziert, sind Verkäufe der Anteile nur mit Verlusten zu erwarten. Eventuell findet sich selbst unter Verlustbereitschaft dennoch kein Käufer.


Quellen

Bundesministerium der Justiz und für Verbaucherschutz: Kapitalanlagegesetzbuch »