Geschlossene Fonds per Mietgarantie absichern
Geschlossene Fonds investieren in verschiedene Objekte wie beispielsweise Immobilien, Schiffe oder Container.
Die Rendite kommt in der Regel über Vermietung oder Verpachtung zustande. Dementsprechend ist es von Interesse geschlossene Fonds über eine Mietgarantie abzusichern.
Geschlossene Fonds und Mietgarantie
Geschlossene Fonds werben eine vorab festgelegte Summe an. Sobald das benötigte Kapitel zusammengekommen ist, wird der Fonds geschlossen und es beginnt die Betriebsphase. Sofern gut kalkuliert und prognostiziert, werden in dieser Phase geplante Einnahmen verbucht, die die Grundlage für die Rendite der Anleger darstellen.
Übliche Investitionsobjekte von geschlossenen Fonds sind zum Beispiel:
- Hotels
- Pflegeheime
- Einkaufszentren
- Container & Containerschiffe
Eine Gemeinsamkeit dieser Objekte ist das Potenzial zur Vermietung. Zentrale kritische Größe in der Finanzrechnung eines geschlossenen Fonds ist demnach die Frage nach dem Leerstand und eventuellen Mietausfällen aufgrund verschiedenster Faktoren.
Geschlossene Fonds - Was ist die Mietgarantie?
Die Mietgarantie wird häufig vom Initiator des Fonds an die Anleger abgegeben. Ziel ist eine Garantie hinsichtlich der zu erwartenden – und benötigten – Mieten. Besichert sind solche abgegebenen Garantien zum Beispiel durch bereits abgeschlossene Mietendverträge.
Es sollte darauf geachtet werden, dass die abgegebene Garantie ausreichend und transparent unterlegt ist. Im Beispiel eines Kaufhauses könnten dieses die zahlreichen Einzelverträge sein. Bestandteil einer solchen garantierenden Vereinbarung sind beispielsweise fixe Mietzinsen für bestimmte Zeiträume.
Falls zwischen der Fondsgesellschaft und den einzelnen Pächtern nur zu niedrige Mietzinsen ausgehandelt werden, springt der Garantiegeber ein, sodass die Differenz ausgeglichen wird. Im Ergebnis kann der Fonds gemäß Plan wirtschaften. Im Grunde handelt es sich um eine Form einer indexierten Miete.
- In einer alternativen Variante zur Mietgarantie wird manchmal auch ein sogenannter Generalmietvertrag zwischen der Fondsgesellschaft und einem Generalmieter geschlossen.
Geschlossene Fonds – Warum ist die Mietgarantie so wichtig?
Bekannterweise gehören Investitionen in Fonds zu Finanzgeschäften mit potenziellem Risiko auf Totalverlust. Bei einem solchen Fonds ist die benötigte Kapitalsumme vorab fixiert.
Alle Einnahmen und Ausgaben werden vorab im Verkaufsprospekt dargestellt und Ziel ist der entsprechende störungsfreie Verlauf. Die Ausgaben des Fonds sind zum einen Renditezahlungen an die Anleger.
Darüber hinaus wird häufig noch weiteres Fremdkapital in Form von Bankkrediten aufgenommen. Im Falle eines Einbruchs der Haupteinnahmequelle – der Miete – könnte schnell eine Schieflage entstehen, da Renditen nicht ausbezahlt werden könnten oder Kredite nicht getilgt werden könnten. Deswegen wird der Mietgarantie entsprechende Bedeutung beigemessen.
Quellen
Böhm, Marina: Geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlageform »
Bundesgerichtshof: -Stellungnahme zur Umsetzung der Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds »