Es gebe ein sehr einfaches Konzept, um sein Geld sicher und mit möglichst wenig Risiko anzulegen, hört man oft:

Nämlich Immobilien. Damit soll es aber noch nicht getan sein: Die diesbezügliche Rendite bei einem solchen Investment sei ausgezeichnet, heißt es weiter.

Versucht man jedoch, die Gewinnspanne zu berechnen, erfährt man schnell, dass es nicht ganz so leicht sein kann. Ist die grundlegende Aussage aber deshalb gleich falsch?

Wie muss man die Rendite bei einer Immobilie berechnen?

Rendite von Immobilien

Der Unterschied zu klassischen Geldanlagen ist bei einer Immobilie, dass man erst einmal überhaupt keinen Gewinn machen kann, weil die Investitionskosten sehr hoch sind.

Folgendermaßen wird verfahren, wenn man die Gewinnspanne berechnen möchte:

  • Man addiert alle Einnahmen und rechnet diese gegen Bewirtschaftungskosten sowie gegen die Kreditzinsen auf, die man vermutlich zahlen muss.

Mit dem Darlehen selbst, dass zur Anschaffung der Immobilie nötig war, kann man auf zwei Arten umgehen:

  • Entweder zieht man die Raten in die Unterhaltskosten ein
  • oder man man zieht die Renditen, die man in den ersten Jahren erwirtschaftet von der Gesamtsumme ab.
  • Steuerlich geschickter ist die zweite Variante. Nur mit dieser kann man sicher sein, über Jahre einen Verlustvortrag beim Finanzamt einreichen zu können. Und dies, obwohl die Immobilie bereits Miet- und oder Gewerbeeinnahmen abwirft.

Welche Posten sind für die Berechnung der Rendite von Immobilien zu berücksichtigen?

An folgende Werte muss man denken, wenn die Gewinnspanne für Immobilien berechnen möchte:

  • Die Anfangsinvestition, die man aus Eigenkapital leisten konnte
  • Die monatliche Darlehensrate, wenn man den Kredit direkt in die Bewirtschaftungskosten einbeziehen möchte
  • Laufzeit des Darlehens
  • Höhe des Kredits mit und ohne Zinsen
  • Die monatlichen Aufwendungen für die Instandhaltung
  • Die Kostendynamik - d.h.: Wie entwickeln sich die notwendigen Aufwendungen?
  • Die monatlichen und jährlichen Mieteinnahmen

Wenn man Einnahmen und Ausgaben gegeneinander aufrechnet, erhält man den Saldo als Ergebnis. Dieser ist bei einer durchschnittlichen Immobilie zwischen 15 und 20 Jahren negativ, wenn eine Privatperson investiert.

Erst dann werden tatsächlich Gewinne gemacht. Man muss lange auf eine Rendite bei Immobilien warten.

Wie kann man die lange Phase ohne echte Rendite bei Immobilien umgehen?

Wer dies nicht in Kauf nehmen möchte, kann alternativ in einen Immobilienfonds investieren. Dieser bringt sofort Gewinne, allerdings ist er riskanter und die Renditen sind nicht derart hoch wie bei einer eigenen Immobilie.

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