Rendite von Immobilien
Der Gewinn aus Erwerb und Bewirtschaftung von Immobilien bezeichnet man als Rendite. Der Ertrag kann durch die Werterhöhung der Immobilie, den Einnahmen durch Vermietung und dem Verkauf erreicht werden. Bei der Immobilie kann es sich beispielsweise um
- Häuser
- Eigentumswohnungen
- Appartements in Pflegeheimen, Seniorenresidenzen oder Studentenwohnheimen
handeln.
Wie funktioniert die Renditeberechnung von Immobilien?
Um die Rendite von Immobilien zu berechnen, benötigt man zunächst Verständnis über Brutto- und Nettoberechnung. Häufig blenden Makler mit tollen Renditen, berechnen diese jedoch ohne die Berücksichtigung aller beim Kauf anfallenden Kosten sowie laufender Kosten nach Erwerb. Die Formel für die Bruttomietrendite lautet:
- Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis * 100
Es lohnt sich, vor Anschaffung dieser Kapitalanlage, die „wahre“ Rendite zu berechnen, mit Einbezug aller real anfallenden Kosten:
- Nettomietrendite = Mietreinertrag / Investitionskosten * 100
Der Mietreinertrag berechnet sich durch den Abzug aller Instandhaltungskosten (6 bis 10 Euro pro Quadratmeter) sowie aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten (hauptsächlich Verwaltungskosten).
Als Investitionskosten bezeichnet man die Summe von Kaufpreis sowie zusätzlichen Erwerbsnebenkosten:
- Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland verschieden, 3,5 bis 6,5 Prozent)
- Maklerkosten (3 bis 7 Prozent)
- Notarhonorar (ca. 1 Prozent)
- Grundbuchkosten (ca. 0,5 Prozent)
Welche Posten sind für die Berechnung der Rendite von Immobilien zu berücksichtigen?
An folgende Werte muss man denken, wenn die Gewinnspanne für Immobilien berechnen möchte:
- Die Anfangsinvestition, die man aus Eigenkapital leisten konnte
- Die monatliche Darlehensrate, wenn man den Kredit direkt in die Bewirtschaftungskosten einbeziehen möchte
- Laufzeit des Darlehens
- Höhe des Kredits mit und ohne Zinsen
- Die monatlichen Aufwendungen für die Instandhaltung
- Die Kostendynamik - d.h.: Wie entwickeln sich die notwendigen Aufwendungen?
- Die monatlichen und jährlichen Mieteinnahmen
Wenn man Einnahmen und Ausgaben gegeneinander aufrechnet, erhält man den Saldo als Ergebnis. Dieser ist bei einer durchschnittlichen Immobilie zwischen 15 und 20 Jahren negativ, wenn eine Privatperson investiert.
Erst dann werden tatsächlich Gewinne gemacht. Man muss lange auf eine Rendite bei Immobilien warten.
Wer dies nicht in Kauf nehmen möchte, kann alternativ in einen Immobilienfonds investieren. Dieser bringt sofort Gewinne, allerdings ist er riskanter und die Renditen sind nicht derart hoch wie bei einer eigenen Immobilie.
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Welche Rendite bei Immobilien ist gut?
Die Geldanlage in Immobilien wird in Zeiten des Niedrigzinses immer attraktiver für die Deutschen. Es locken Renditen von 4 bis 6 Prozent. Doch die realen Ergebnisse sprechen eine andere Sprache. Gemäß einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Jahre 2014 ist die Rendite von 25 Prozent aller Immobilienbesitzer gleich Null. 8,5 Prozent erzielten sogar ein negatives Ergebnis. Lediglich 18 Prozent aller Haus- und Wohnungseigentümer erreichen einen Gewinn von 5 Prozent oder mehr.
Gemäß Studie der DIW liegen die Renditen von über 50 Prozent aller Investitionen in Immobilien unterhalb der Inflationsgrenze.
Die ernüchternden Ergebnisse sind vor allem den Kosten bei vermieteten Eigentumswohnungen geschuldet. Mieteinnahmen werden geschmälert durch hohe Instandhaltungskosten, Kosten bei Mieterwechsel und Wohnungsleerstand.
- Privatanlegern wird geraten, eher in Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser zu investieren als in Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. So sei eine höhere Rendite zu erwarten.
Für eine sichere Anlage und hohe Rendite gilt:
- Möglichst 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital finanzieren
- Kredite wegen der sehr niedrigen Zinsen für mehr als 10 Jahre abschließen mit hoher Tilgungsrate (4-5 Prozent)
- Reserven nötig für eventuellen Mietausfall (ideal: monatliche Mieteinahme deckt Kreditrate ab)
Quellen
Frankfurter Allgemeine Zeitung: Jeder dritte Vermieter macht mit Immobilie keinen Gewinn »
Kofner, Stefan: Investitionsrechnung für Immobilien - inkl. Arbeitshilfen online »
DIW: Politikberatung kompakt - Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger »