Mietrendite
Unter Mietrendite versteht man die Rendite, die sich aus der Vermietung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ergibt. Der Gewinn ist dabei abhängig von der Höhe der Mieteinnahmen (Mietzins), dem Kaufpreis sowie damit einhergehenden Anschaffungskosten als auch laufenden Kosten der Immobilie.
Inhalt:
Mietrendite berechnen – mit einfacher Formel
Wenngleich die Vermietung von Immobilien eine insgesamt sichere Anlageform darstellt, kann ein Anleger jedoch unangenehm von einer weitaus geringeren Rendite als erwartet überrascht werden.
Es empfiehlt sich daher im Voraus eine Kalkulation, besonders mit Einbezug aller real anfallender Kosten.
Als einfache Formel für die Mietrendite gilt:
- Mietrendite = Jahresnettomiete * 100 / Kaufpreis
Grundsätzlich ist die Höhe der Rendite von verschiedenen Punkten abhängig:
- Bessere Lage der Mietswohnung: niedrigere Rendite (jedoch geringeres Mietausfallrisiko)
- Niedriger Kaufpreis: höhere Rendite
- Höhere Miete: höhere Rendite
Wie unterscheidet sich Nettomietrendite von Bruttomietrendite?
Zum Vergleich von Eigentumswohnungen sollte besonders die Nettomietrendite als Größe herangezogen werden.
| Bruttorendite | Nettorendite |
|---|---|
| Verhältnis der Jahresmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) zum Kaufpreis | Berücksichtigung der Nebenkosten beim Kauf sowie nicht umlegbarer Verwaltungs- und Instandhaltungskosten |
Welche Kosten sind für die Mietrendite im Detail zu berücksichtigen?
Folgende Aufwendungen müssen als Kaufnebenkosten berücksichtigt werden:
- Grunderwerbsteuer in Höhe von fünf Prozent
- Kosten für den Notar sowie für das Grundbuchamt in Höhe von 1,5 Prozent
- Möglicherweise eine Maklercourtage
Folgende Posten fallen als Berwirtschaftskosten ins Gewicht:
| Posten | Kosten gemäß der Wertermittlungsrichtlinien in Euro |
|---|---|
| Hausverwaltung | 26,34 für eine Eigentumswohnung pro Monat |
| Hausverwaltung | 2,87 für einen Stellplatzpro Monat |
| Instandhaltung | 0,68 pro Quadratmeter, so die Immobilie höchstens 22 Jahre alt ist |
| Instandhaltung | 0,86 pro Quadratmeter, wenn das Objekt zwischen 22 und 32 Jahre alt ist |
| Instandhaltung | 1,10 pro Quadratmeter für jedes Objekt, das älter als 32 Jahre ist |
| Zusätzliche Kosten | 0,09 pro Quadratmeter, wenn ein Lift Teil der Immobilie ist |
| Instandhaltung des Stellplatzes | 6,51 pro Monat |
| Mietausfall | Zwei Prozent der Mieteinnahmen, da eine Wohnung durchschnittlich alle 50 Monate für einen Monat leer steht |
Für die Berechnung der Mietrendite ist es ratsam, aufgrund der Vielzahl der zu berücksichtigenden Kosten einen Rechner zu verwenden. Wer von Hand arbeiten will, muss Kosten und Einnahmen für ein Jahr zueinander ins Verhältnis setzen.
Um also die weitaus aussagekräftigere Nettorendite zu berechnen, sollten im Detail Kaufnebenkosten und laufende Betriebskosten in die Rechnung miteinbezogen werden.
Hier die Berechnung der Mietrendite anhand eines Beispiels:
Kaufpreis: 50.000 Euro für 30 qm
Kaufnebenkosten: insgesamt 5.750 Euro
- Grunderwerbssteuer (zwischen 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland verschieden): Beispiel 5 % = 2.500 Euro
- (Eventuell) Maklerkosten (zwischen 3 und 7 % je nach Region): Beispiel 5 % = 2.500 Euro
- Notarkosten und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %): 750 Euro
Gesamte Investitionskosten = Kaufpreis (50.000 Euro) + Erwerbsnebenkosten (5.750 Euro) = 55.750 Euro
Nettokaltmiete im Jahr: 3.000 Euro
Laufende Kosten: insgesamt 470 Euro
- Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungskosten (6 bis 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr): 7 Euro * 30 qm =210 Euro
- Verwaltungskosten (ca. 200 – 250 Euro jährlich): 200 Euro
- Mietausfallwagnis: 2 % der Mieteinnahmen = 60 Euro
Jahresreinertrag = Nettokaltmiete – laufende Kosten = 3.000 Euro – 470 Euro = 2.530 Euro
Nettomietrendite = Jahresreinertrag 100 / gesamte Investitionskosten = 2.530 Euro 100 / 55.750 Euro = 4,54 %
- Einige Kalkulationen beziehen auch weitere Kostengrößen in die Berechnung der Nettomietrendite mit ein, beispielsweise die Abschreibung (z.B. 2 % lineare Abschreibung pro Jahr).
Wird die Bruttorendite berechnet, fällt diese immer deutlich höher aus, in unserem Beispiel wie folgt:
Bruttomietrendite = Nettokaltmiete 100 / Kaufpreis = 3.000 Euro 100 / 50.000 = 6 %
Quellen
Schulze, Eike / Stein, Anette: Immobilien als Geldanlage - inkl. Arbeitshilfen online »